Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan konulardan biri ortak alan tadilatına kim karar verir sorusudur. Çatı, merdiven, asansör, otopark veya dış cephe gibi alanlarda yapılacak yenilemeler hem maliyet hem de hukuki süreç açısından dikkat gerektirir. 2026 yılı itibarıyla artan inşaat ve işçilik giderleri de bu kararları daha hassas hale getirmiştir.
Ortak Alan Tadilatına Kim Karar Verir?
Ortak alan tadilatına kim karar verir sorusu, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde net kurallara bağlanmıştır ve karar yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Ortak alanlarda yapılacak basit bakım, onarım veya kapsamlı yenileme işlemleri için toplantı yapılması ve gerekli çoğunluğun sağlanması gerekir. Özellikle 2026 yılında çatı yenileme maliyetlerinin 900.000 TL ile 1.500.000 TL arasında değişmesi, karar sürecini daha kritik hale getirmiştir.
Kat Malikleri Kurulu Yetkileri Nelerdir?
Kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin en yetkili karar organıdır ve ortak alanlarda yapılacak tadilatlara oy çokluğu ya da oy birliği ile karar verir. Örneğin dış cephe mantolama işlemi 2026 yılında 1.200.000 TL ile 2.000.000 TL arasında maliyet oluşturabildiği için bu tür yüksek bütçeli işler genellikle arsa payı çoğunluğu gerektirir.
Yönetici Tek Başına Karar Verebilir mi?
Yönetici, acil ve zorunlu haller dışında tek başına kapsamlı tadilat kararı veremez; yalnızca küçük bakım ve onarımları yaptırabilir. Örneğin acil asansör tamiri 150.000 TL’ye kadar çıkabilse de, komple asansör yenilemesi 1.000.000 TL’yi aşabildiği için kurul kararı olmadan uygulanamaz.
Ortak Alan Tadilatında Oy Çokluğu Nasıl Hesaplanır?
Ortak alan tadilatına kim karar verir sorusunun bir diğer boyutu da karar yeter sayısıdır. Kat malikleri kurulunda alınacak kararlar, hem kişi sayısı hem de arsa payı oranı dikkate alınarak hesaplanır. Özellikle 2026 yılında merdiven yenileme gibi işlemlerin 400.000 TL ile 750.000 TL arasında değişmesi, arsa payı çoğunluğunun önemini artırmaktadır.
Oy Birliği Gerektiren Durumlar Nelerdir?
Ortak alanın niteliğini değiştiren veya bağımsız bölümlerin kullanım şeklini etkileyen tadilatlarda oy birliği aranır. Örneğin otopark alanının kapalı garaja dönüştürülmesi 2.500.000 TL’ye kadar çıkabilen maliyetler doğurabileceğinden tüm maliklerin onayı gerekir.
Basit Onarım ve Büyük Tadilat Farkı Nedir?
Basit onarım işlemleri mevcut yapıyı korumaya yönelik küçük müdahaleleri kapsar ve daha düşük çoğunlukla alınabilir. Ancak güçlendirme, komple yenileme veya yapısal değişiklik içeren işler 2026 koşullarında 800.000 TL’yi aşabildiğinden daha yüksek karar yeter sayısı gerektirir.
Ortak Alan Tadilat Giderleri Nasıl Paylaştırılır?
Ortak alan tadilat giderleri kural olarak arsa payı oranında paylaştırılır ve her malik kendi payına düşen tutarı ödemekle yükümlüdür. 2026 yılında dış cephe yenileme, çatı izolasyonu ve asansör modernizasyonu gibi işlemlerin toplam maliyeti büyük sitelerde 3.000.000 TL’yi aşabildiği için kişi başına düşen pay 150.000 TL ile 400.000 TL arasında değişebilmektedir.
Aidat Dışı Ek Ödeme Talep Edilebilir mi?
Yüksek tutarlı tadilatlarda mevcut aidat bütçesi yetersiz kalabilir ve ek ödeme kararı alınabilir. Örneğin 1.800.000 TL’lik mantolama çalışması için daire başına 200.000 TL ek ödeme planı çıkarılabilir ve bu tutar taksitlendirilerek tahsil edilebilir.
Ödeme Yapmayan Maliklere Ne Olur?
Karara rağmen ödeme yapmayan maliklere gecikme tazminatı uygulanabilir ve icra takibi başlatılabilir. Özellikle yüksek tutarlı 250.000 TL ve üzeri paylara sahip projelerde yönetimler hukuki süreci hızla devreye sokmaktadır.
Ortak Alan Tadilat Kararına İtiraz Edilebilir mi?
Ortak alan tadilatına kim karar verir sorusu kadar alınan karara itiraz süreci de merak edilir. Toplantıya katılmayan veya karara karşı oy kullanan malikler, kararın usule veya kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsa bir ay içinde dava açabilir. Özellikle milyon TL seviyesindeki projelerde bu süre büyük önem taşır.
Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
Mahkeme, kararın kanuna ve yönetim planına uygun olup olmadığını inceler; çoğunluk şartı sağlanmamışsa iptal kararı verebilir. Ancak acil güçlendirme gibi güvenlik gerekçeli 1.500.000 TL üzerindeki projelerde genellikle kamu güvenliği öncelikli değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Ortak Alan Tadilatına Kim Karar Verir?” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Ortak Alan Tadilatı İçin Toplantı Zorunlu mu?
Evet, kapsamlı tadilatlar için kat malikleri kurulunun toplanması zorunludur. Karar, kanunda belirtilen çoğunluk şartlarına göre alınır ve tutanak altına geçirilir.
Katılmayan Malik Karara Uymak Zorunda mı?
Toplantıya katılmasa bile karar yeter sayısı sağlanmışsa malik alınan karara ve ödeme yükümlülüğüne uymak zorundadır. Aksi durumda hukuki yaptırımlarla karşılaşabilir.
Çatı Onarımı İçin Oy Birliği Gerekir mi?
Mevcut çatının onarımı genellikle oy çokluğu ile alınabilir. Ancak çatı katının bağımsız bölüme dönüştürülmesi gibi değişikliklerde oy birliği aranır.
Asansör Yenileme Kararı Nasıl Alınır?
Ekonomik ömrünü tamamlayan asansörün yenilenmesi için kurul kararı gerekir. Çoğunluk sağlandığında maliyet arsa payına göre paylaştırılır.
Ortak Alan Masrafı Ödenmezse Ne Olur?
Ödeme yapılmazsa gecikme tazminatı uygulanabilir ve icra takibi başlatılabilir. Borç, faiz ve masraflarla birlikte tahsil edilir.
Yönetim Planı Kararı Etkiler mi?
Evet, yönetim planında özel bir düzenleme varsa karar süreci buna göre şekillenir. Plan hükümleri kanuna aykırı değilse bağlayıcıdır.
